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一胎土融：30億[35億(假設建地鑑價)8.5成]
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(建地或大樓或飯店買貸,土建融不足,建商餘屋,持分買貸,2房問題,公司名下房屋貸9成)
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都計內不做的山坡地
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華x濟
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內容來自sina新聞
前11月業績 7房企年內銷售破千億
房企陸續公佈前11月業績，在今年樓市持續回暖情況下，房地產企業分化、強者恒強的情況進一步加劇。年內銷售突破千億元房企將從去年的3傢增加至7傢，房企進入銷售前10的門檻有可能達到600億元，比去年提高40%。
規模擴張
2013年經歷瞭幾次政策波動之後，房企還是迎來瞭一個豐收年。從已經公佈前11個月業績的30傢房企情況來看，這些企業前11個月合計銷售業績達到瞭10457億元，同比漲幅高達33.7%。
從幾傢領軍房企的情況來看，萬科累計銷售金額已達1599億元居首，連續4年破千億元；保利、中海、綠地也在前11個月銷售破千億，恒大、碧桂園銷售額超過960億元，再加上萬達，年內銷售超過千億元的房企將達到破紀錄的7傢。
7傢房企中，表現最為搶眼的是碧桂園，前11個月銷售額達967億元，同比增加130%，排行房企第一，僅用一年時間就把自己的銷售額從400億元的級別一舉躍升到千億元級別。中國房產信息集團分析師朱一鳴表示，碧桂園銷售增長如此迅速有三方面原因，一是在營銷策略上運用"全民營銷"，不隻是集團營銷中心的所有員工、集團橫向部門，甚至是碧桂園廣大業主以及外拓人士都被納入到營銷體系范圍之內；二是低價、快速的銷售策略；三是佈局全國、拓展海外的發展戰略，今年馬來西亞金海灣項目獲得熱銷為企業貢獻瞭不少業績。恒大則以1461萬平方米的銷售面積，排行第二。今年恒大在上海、北京、廣州等一線城市拿瞭大量地，其明年不僅繼續保持較大的銷售面積，還能在金額榜上有較強的競爭力。
在前11個月銷售額前10的房企中，融創中國實現銷售金額514億元，同比增加68%，綠地集團銷售金額1342億元，同比增加59%，世茂房地產銷售金額613億元，同比增加45%。
"根據前房貸第2順位年息6趴三季度榜單以及四季度企業銷售表現，我們預計今年銷售額前10房企的門檻達到630億元左右，與2012年460億元門檻相比，增幅達39%；前20房企金額門檻提升力度更為明顯，增加至380億元左右，同比增長超60%；前50房企入榜門檻預計可達到135億元。"朱一鳴表示。
房地產企業銷售規模的快速增長，一方面是市場熱度持續，另一方面也與房企加快周轉開發速度相關。今年前11個月銷售額排名前10的企業有8傢企業都是快速開發高周轉型企業。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恒大都是典型的高周轉型企業，其快速拿地快速開盤的策略由來已久。
從單個企業來看，碧桂園號稱平均開盤時間5.7個月，龍湖近兩年高周轉戰略執行效果開始顯露，2013年以來新增項目平均開盤時間在7個月左右。金地集團(600383,股吧)2013年年初新增項目有70%已經開盤。中海、世茂等企業近幾年也在產品轉型，向中小戶型高周轉的行列靠齊。萬科、保利等典型快周轉企業2012年新增項目超過60%已經開盤，2013年年初新增土地儲備也有很大一部分已經推出市場。
利潤下滑
在大房企年內銷售規模擴張，繼而在土地市場搶地，為下一輪擴張積極儲備的時候，利潤率普遍有所下降的情況值得關註。
據統計，截至目前公佈3季度報的上市房企合計135傢，這135傢企業合計總利潤為835億元，行業利潤率隻有17.9%，凈利潤隻有13%，相比2012年都出現瞭明顯的下滑。相應的2013年上半年行業利潤率為19.2%，在2012年同期則為21.3%。
中原地產研究部總監張大偉分析認為，在市場熱度僅次於2009年的情況下，收入增加，但利潤率明顯下滑的主要原因，一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用"吃掉"瞭大量利潤，資金成本增加很多，導致很多企業利潤受到影響。二是土地成本增加，房企拿地競爭激烈，導致房企的利潤率下滑。三是樓市分化，雖然目前市場房價明顯上漲，但隻是在一、二、三、四線市場量價均平穩，甚至因為地價處於高位利潤也在下滑。
"絕大多數一線房企都采取高周轉模式，策略是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內，行業平均利潤率每年將降低1-2個百分點。"張大偉表示。
在利潤率下降的壓力下，房企在今年年末已經開始註重利潤，選擇惜售的房企越來越多，也導致在11月單月，30傢房企合計銷售業績為1124億元，環比10月份下調瞭21%。前10名房企中也有6傢企業11月的銷售額和銷售面積出現瞭環比下降。業內人士表示，11月銷售放緩，大部分是房企的主動剎車，絕大部分房企在前11個月已經接近完成任務，在最後2個月就不會出現往年的沖刺預售的現象，預計11-12月大部分房企很可能會放緩供應。
"從目前市場走勢看，大部分企業對價格上漲已經形成共識，部分一、二線城市的購房者陷入恐慌，各地日光盤迭出，而且因為房企都處於惜售狀態，房價在四季度依然上漲的趨勢很難改變。"業內人士表示。
新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-16/08262538753.shtml
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